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“廣州浦東”帶動舊城區(qū)南移 [推薦]
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隨著珠三角產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，廣州南部房地產(chǎn)業(yè)也將迎來發(fā)展新機遇。徐鳳 攝
東擴南移是廣州樓市的發(fā)展趨勢。 徐鳳 攝
日前公布的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》（以下簡稱《綱要》）將珠三角定位為“探索科學發(fā)展模式試驗區(qū)，深化改革先行區(qū)”，推進珠三角9個城市區(qū)域一體化，涉及電子、金融等多個行業(yè)。
不少業(yè)內(nèi)人士認為，珠三角產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，不僅將使區(qū)域的人口大量增加，還能大大提升區(qū)域的購買力，而作為連接中山、珠海并輻射江門的番禺、南沙，未來產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟能頂住半個廣州，房地產(chǎn)業(yè)也將迎來發(fā)展新機遇，廣州的居住區(qū)在其帶動下將逐漸南移。
政策利好
將成珠三角核心打造“廣州浦東”
《綱要》對珠三角各大城市的功能進行了全新定位：以廣州、深圳為中心，以珠江口東岸、西岸為重點，推進珠三角區(qū)域經(jīng)濟一體化，支持粵港澳合作發(fā)展服務(wù)業(yè)，到2020年形成粵港澳三地分工合作、優(yōu)勢互補、全球最具核心競爭力的大都市圈之一。其中最為吸引業(yè)界關(guān)注的一點是：將廣州建設(shè)成為廣東宜居的“首善之區(qū)”，建成面向世界、服務(wù)全國的國際大都市，作為珠江三角洲地區(qū)一小時城市圈的核心，將率先建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。
日前，番禺區(qū)委十一屆五次全體會議通過一項議程：番禺區(qū)將大力配合開展新客站的規(guī)劃建設(shè)，打造成珠三角1小時生活圈和廣佛都市圈的核心。據(jù)了解，2008年下半年，番禺區(qū)就開始行動，旨在把該區(qū)打造成為廣州市現(xiàn)代化新城區(qū)，珠江三角洲交通樞紐，先進制造業(yè)集群，商貿(mào)、旅游、資訊綜合服務(wù)中心，知識與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，宜業(yè)宜居的生態(tài)文明城區(qū)。
據(jù)了解，番禺區(qū)正在重點推進6大功能分區(qū)建設(shè)，分別是番禺東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。目前，該區(qū)在大學城和東部已初步建設(shè)了一批有前景的創(chuàng)新中心，包括廣汽集團汽研院、大學城數(shù)字家庭孵化基地、清華科技園廣州創(chuàng)新基地、節(jié)能科技園等。同時，在大學城大力引進、扶持研發(fā)機構(gòu)和超算中心，使之真正成為全省的科教資訊中心。
今年初，番禺區(qū)區(qū)長駱蔚峰在區(qū)委十一屆四次全體會議上透露，番禺在未來幾年內(nèi)將打造一個集總部經(jīng)濟CBD、商貿(mào)區(qū)、休閑度假區(qū)、交通中心、現(xiàn)代居住區(qū)于一體的番禺新城，范圍涵蓋萬博－長�。瓭h溪，以及大石、洛浦和南村等。駱蔚峰表示，將完善社區(qū)配套功能，包括有計劃地收編部分樓盤的私立學校，建大型�？漆t(yī)院若干衛(wèi)生站等，將其建成適于群眾居住的現(xiàn)代居住區(qū)。
有“廣州浦東”之稱的南沙，集高新技術(shù)、汽車、物流等多種產(chǎn)業(yè)于一體。有業(yè)內(nèi)人士認為，在珠三角新規(guī)劃的帶動下，南沙區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟將會進一步鞏固及發(fā)展，區(qū)域價值將得到提升，同時也將帶來高消費人群。
樓市現(xiàn)狀
價格尚處洼地 發(fā)展后勁十足
信息時報記者走訪番禺、南沙等多個郊區(qū)樓盤了解到，目前，兩區(qū)域的樓盤銷售價格尚處于洼地，尤其是南沙樓市，銷售均價每平方米多在3500元/平方米左右；但從成交量來看，2008年，兩區(qū)的成交量占廣州十區(qū)的總成交量的三成。業(yè)內(nèi)人士認為，主要是因為郊區(qū)樓價相對偏低，促使有著剛性需求的自住買家置業(yè)。
目前，相對于市橋板塊、亞運村板塊以及整個南沙區(qū)域，番禺華南板塊樓市發(fā)展較成熟，已吸引了大批在市中心工作的白領(lǐng)置業(yè)。而同區(qū)域與南沙靠近的亞運村板塊、市橋板塊，樓市則沒有華南板塊活躍，銷售均價在5000元/平方米左右。
有業(yè)內(nèi)人士認為，對于新規(guī)劃，廣州中心城區(qū)所受到的影響相對較小，而作為廣州與珠三角連接紐帶的南沙、番禺等邊緣區(qū)域，在未來珠三角地區(qū)一體化中將受益匪淺。
中原地產(chǎn)總經(jīng)理黃韜認為，南沙等郊區(qū)的樓價尚處洼地，但從長遠來看，價格始終是跟著市場走，不排除珠三角戰(zhàn)略將會給房地產(chǎn)業(yè)帶來一定的正面推動作用，更不乏有些樓盤會打出改革發(fā)展綱要利好的宣傳來吸引買家入市。此外，工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將進一步促使區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、完善，對房地產(chǎn)業(yè)的推動作用更不可忽視。
合富輝煌研究部黎文江認為，相對長三角洲，珠三角洲的發(fā)展速度相對緩慢，但后勁十足。珠三角交通相對發(fā)達，公路、鐵路等四通八達，逐漸形成1小時生活圈。廣州與珠三角洲城市之間的“城鄉(xiāng)結(jié)合部”，將成為兩個及多個城市的連接點及樞紐，一旦城市一體化形成，發(fā)展速度驚人。
發(fā)展預(yù)測
居住區(qū)或南移 南沙受益最大
《綱要》中強調(diào)，支持建設(shè)廣州區(qū)域金融中心，推進白云空港、廣州港等一批樞紐型物流園區(qū)建設(shè)等。目前廣州的這些物流園、空港等主要是集中在廣州的邊緣區(qū)域，如南沙區(qū)等。不少業(yè)內(nèi)人士認為，隨著區(qū)域經(jīng)濟的迅速發(fā)展，今后這些區(qū)域?qū)喔咚刭|(zhì)、高技能的高薪人才流入，增強區(qū)域購買力，并帶動這些區(qū)域樓盤的銷售，大大推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更帶動廣州居住區(qū)的南移。
資深房產(chǎn)專家韓世同認為，廣州邊緣區(qū)域的樓盤離廣州市區(qū)比較遠，且交通也不便捷，并不適合廣州市區(qū)工作、生活的人購買，而邊緣區(qū)域的購買者應(yīng)以本區(qū)域消化為主。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對這些邊緣區(qū)域至關(guān)重要，所以這些區(qū)域就需要發(fā)展、壯大更多的產(chǎn)業(yè)，從而用產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動自身區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
據(jù)了解，番禺、南沙是兩個截然不同的市場，區(qū)別在于客戶的剛性需求不同。華南板塊憑借廣州市中心的輻射，多個大型社區(qū)已成型；而南沙至今僅有南沙碧桂園、南沙奧園、南沙濱海花園等幾個為數(shù)不多的項目。
廣州市社會科學院經(jīng)濟學研究員談錦釗認為，《綱要》對南沙有利好，南沙屬于海港工業(yè)城定位，南拓的版圖極為雄偉壯觀。他認為，當?shù)氐霓r(nóng)村都是新圍墾，沒有過多的歷史文化積累，因此大批的村民轉(zhuǎn)型化工業(yè)、造船等，傳統(tǒng)包袱并不大。新興的工業(yè)城將會聚集大量外來技術(shù)人員，人員構(gòu)成較新，這部分人群占購房比重將會較大�！爱�?shù)匾恍┐寮w用地或工業(yè)用地，被用來開發(fā)白領(lǐng)公寓、藍領(lǐng)公寓，為大型企業(yè)工作人員提供住宅，有利于形成多元化的開發(fā)模式。但從目前現(xiàn)狀來看，最關(guān)鍵的還是需要時間來培育市場�！�
“什么是商機？大南沙的開發(fā)就是最大的商機。南沙突出發(fā)展的是大工業(yè)、大交通、大物流，南沙將成為廣州、珠三角以及廣東省新的經(jīng)濟增長點！”——廣州市市長張廣寧
“珠三角規(guī)劃綱要的出臺對廣州邊緣區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不是一兩年就能見效的。當珠三角的小城市向廣州大城市邊緣靠攏時，也會有廣州的人到珠三角中小城市購房，這就形成了一種互補的反應(yīng)。”——資深房產(chǎn)專家黃韜
“南沙更適合做基地型工人住宅區(qū)和配套經(jīng)濟適用房。南沙的高端住宅非常少，區(qū)域內(nèi)住宅多建在高速公路旁；南沙產(chǎn)業(yè)工業(yè)園還需要5、10、20年的規(guī)劃，目前還未有住戶方面的現(xiàn)實需求；目前南沙傾向于產(chǎn)業(yè)建設(shè)，社區(qū)配套方面不會有較大突破�！薄猩酱髮W地理規(guī)劃學院博導袁奇峰
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