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東莞大道:沿線(xiàn)住宅不斷增多 進(jìn)入"堵城"時(shí)代? [推薦]
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隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,東莞大道沿線(xiàn)寫(xiě)字樓不斷增多,而兩側(cè)的住宅開(kāi)發(fā)率更是不斷提高。隨著南城CBD以及總部基地的發(fā)展,這些規(guī)劃都使得東莞大道沿線(xiàn)已成為現(xiàn)在及未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。
但一個(gè)突出的問(wèn)題是,這一帶不僅寫(xiě)字樓等辦公設(shè)施集中度迅速提高,住宅的集中化程度也在不斷提高,相對(duì)于城區(qū)其它板塊來(lái)說(shuō),在一定程度上導(dǎo)致了這一帶上下班時(shí)間的道路擁堵。而更有不少人擔(dān)心,如果按照這樣的發(fā)展,一旦聚集效應(yīng)顯現(xiàn),這一帶的房?jī)r(jià)將越來(lái)越高,而交通的擁堵將不堪重負(fù)。有業(yè)內(nèi)人士就指出,東莞正在進(jìn)入“堵城”時(shí)代,如果再不調(diào)整,將會(huì)步廣州的后塵。
他們認(rèn)為,這是規(guī)劃惹的禍,政府應(yīng)該利用之前去西北考察學(xué)到的“多中心、組團(tuán)式”來(lái)進(jìn)行整體規(guī)劃,即是不搞集中式中心區(qū),每個(gè)組團(tuán)都有辦公、購(gòu)物、休閑和居住中心,各個(gè)組團(tuán)都互相獨(dú)立存在,這樣整個(gè)城市交通也就順暢了。
而地產(chǎn)人士則認(rèn)為,這是任何一個(gè)城市在城市化進(jìn)程中的產(chǎn)物,每個(gè)城市必須要有一個(gè)集中的商務(wù)區(qū),這也是中心區(qū)聚集效應(yīng)的顯現(xiàn),只有在交通規(guī)劃等方面進(jìn)行改善才是解決之道。
◆報(bào)料業(yè)主齊出動(dòng),道路很擁擠
記者近日在東莞一業(yè)主論壇內(nèi)閑逛,發(fā)現(xiàn)一名為“別迷戀哥”的網(wǎng)友發(fā)帖稱(chēng),自己住在下橋水果市場(chǎng)附近,周邊樓盤(pán)很少,因此,每天早晨7時(shí)半左右從家里出發(fā),走東寶路—東城東路—翠峰路—旗峰路—體育路,然后到市政府旁邊的某寫(xiě)字樓上班。在上旗峰路之前,一路都很順暢,等一輪紅綠燈即可通過(guò),限速60公里/小時(shí),但他經(jīng)常開(kāi)到80公里/小時(shí),因?yàn)檐?chē)少,路好,再加上自己膽子大,技術(shù)不錯(cuò)。
但帖子中描述,并不是所有的路都很順。目前,東莞大道已經(jīng)有些擁堵,特別是上下班高峰時(shí)段,限速80公里,能開(kāi)60公里已經(jīng)不錯(cuò)了。根據(jù)他的仔細(xì)觀察,所謂車(chē)少,是因?yàn)闁|寶路—東城東路—翠峰路沿線(xiàn)住宅少,沒(méi)有形成集中居住區(qū),所以在上下班時(shí)段,沒(méi)有形成業(yè)主集中出行而造成道路堵塞的情況。而東莞大道沿線(xiàn)聚集了大量住宅樓盤(pán),比如西平片區(qū)、總部基地片區(qū)、水濂山片區(qū),南城住宅集中化趨勢(shì)已開(kāi)始顯現(xiàn)。
而最關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題是,這三大片區(qū)出入城區(qū)主要的道路是依靠東莞大道。從目前來(lái)看,東莞大道沿線(xiàn)的住宅及商用樓盤(pán)大有不斷崛起之勢(shì)。“別迷戀哥”認(rèn)為,如果按照這樣發(fā)展,一旦聚集效應(yīng)顯現(xiàn),這一帶的房?jī)r(jià)將越來(lái)越高,而交通的擁堵更是不堪重負(fù),他甚至認(rèn)為:“東莞將會(huì)是第二個(gè)廣州,今后,交通問(wèn)題將會(huì)成為南城未來(lái)發(fā)展亟待解決的一大問(wèn)題�！�
那么,是不是果真如此?在一向被稱(chēng)為“開(kāi)車(chē)最暢快”的東莞,是否也開(kāi)始出現(xiàn)局部塞車(chē)情況,并且大有步入“堵城”之趨勢(shì)?未雨綢繆的改革是否勢(shì)在必行?
◆體驗(yàn)等4次紅綠燈轉(zhuǎn)換才勉強(qiáng)通過(guò)
對(duì)此,記者連續(xù)8次在不同日期、不同時(shí)段行駛在東莞大道沿線(xiàn)以及南城的其它道路,以親身體驗(yàn)來(lái)對(duì)比道路擁擠狀況。在這幾次體驗(yàn)當(dāng)中,有兩次的時(shí)段是上午11時(shí)左右,另兩次的時(shí)間段則是下午6時(shí)半以后的下班時(shí)段,剩下的時(shí)間則是下午4時(shí)半以及中午12時(shí)半左右。
在東莞大道從會(huì)展中心到旗峰公園這一路段的紅綠燈路口處,有5次以上大都要等4次紅綠燈轉(zhuǎn)換才能勉強(qiáng)通過(guò)。在等紅綠燈時(shí),同一車(chē)道前面至少有20輛車(chē)在排隊(duì)。當(dāng)然,技術(shù)非常嫻熟的司機(jī)則另當(dāng)別論。
對(duì)于這一點(diǎn),不少生活在這一帶的市民似乎都感同身受。從事廣告業(yè)的李先生告訴記者,平時(shí)他經(jīng)常會(huì)從南城鴻福路附近駕車(chē)去厚街及虎門(mén) 等鎮(zhèn),東莞大道沿線(xiàn)是必經(jīng)之路。但每次上下班的高峰時(shí)段,這里的交通擁擠之嚴(yán)重是他感到非常頭疼的一件事。雖然走東莞大道去厚街只要20多分鐘就可到達(dá),但為了避開(kāi)高峰期,如果上午9時(shí)開(kāi)車(chē)的話(huà),他寧愿繞一個(gè)大圈,走港口大道去厚街辦事。
在東城上班的王小姐也越來(lái)越為上班發(fā)愁。以前公司在南城時(shí),她在南城東莞大道沿線(xiàn)買(mǎi)了一套三居室的房子,但自從去年下半年換了工作后,就要到東城沃爾瑪附近上班,公司每天9時(shí)要準(zhǔn)時(shí)打卡,雖然路程不是很遠(yuǎn),但最讓她頭疼的是,每次坐公交車(chē)上班一般都要50分鐘左右,而這其中花在東莞大道上的時(shí)間用去了一大半。“那時(shí)候是上班的最高峰,旁邊樓盤(pán)的業(yè)主齊出動(dòng),花費(fèi)這么多時(shí)間在路上,真是麻煩啊”。
“東莞大道確實(shí)相對(duì)比較堵�！蓖瑯�,家住水濂山片區(qū),每天開(kāi)車(chē)上下班的車(chē)先生也稱(chēng),東莞大道沿線(xiàn)的樓盤(pán)確實(shí)很多,交通擁擠情況也逐漸顯現(xiàn),每天上下班時(shí),明顯比前幾年堵了不少。
◆市民擔(dān)憂(yōu)交通擁堵之余怕房?jī)r(jià)攀升
不少市民認(rèn)為,東莞寫(xiě)字樓現(xiàn)在開(kāi)始集中,基本在市政府旁邊,集中效應(yīng)逐步顯現(xiàn),這都是東莞經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)的結(jié)果,是值得稱(chēng)道的。但由于也存在一定的擁堵情況,只是不很?chē)?yán)重。而這也不得不引起大家的關(guān)注。“也許幾年之后,東莞大道將會(huì)像廣州天河一樣擁堵。”一業(yè)內(nèi)人士感嘆。
而最讓市民擔(dān)憂(yōu)的是東莞大道沿線(xiàn)住宅價(jià)格繼續(xù)高企。南城總部基地、CBD以及東莞大道兩側(cè)越來(lái)越繁華,再加上之后舊城改造的進(jìn)行,東莞大道兩側(cè)住宅進(jìn)一步開(kāi)發(fā),東莞大道沿線(xiàn)寫(xiě)字樓將不斷增多,而如果只集中開(kāi)發(fā)這一沿線(xiàn),房?jī)r(jià)必將不斷被抬高。而從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,不少開(kāi)發(fā)商對(duì)這一帶的期望值確實(shí)是非常高的,將東莞大道沿線(xiàn)及沿線(xiàn)附近打造成中央生活區(qū),似乎已成為他們的共識(shí)。
縱觀這一帶普通住宅的價(jià)格,房?jī)r(jià)一路攀升,現(xiàn)均價(jià)上“7”字頭的樓盤(pán)不在少數(shù)。而不少人擔(dān)心,廣州天河的擁堵現(xiàn)象有可能就是東莞大道多年后的翻版。雖然東莞之后的發(fā)展或許很難與廣州天河匹敵,但其發(fā)展軌跡未嘗不是一種借鑒。天河區(qū)作為廣州的老城區(qū),其交通問(wèn)題一直是“老大難”問(wèn)題,但天河區(qū)的房?jī)r(jià)卻一升再升�！叭绻焕^續(xù)打造東莞大道沿線(xiàn),其交通和房?jī)r(jià)也將會(huì)走天河的老路�！辈簧偈忻駥�(duì)此較為擔(dān)憂(yōu)。
◆說(shuō)法功能區(qū)分不明顯是關(guān)鍵所在
近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,東莞城區(qū)可開(kāi)發(fā)的地塊逐漸減少,已迅速開(kāi)始向東莞大道沿線(xiàn)“擴(kuò)張”,如果只集中發(fā)展一個(gè)中心,那么住在郊區(qū)面臨的交通難題將更加突出。對(duì)此,不少人認(rèn)為,這是規(guī)劃惹的禍,政府應(yīng)該利用之前去西北考察學(xué)到的“多中心、組團(tuán)式”規(guī)劃來(lái)進(jìn)行整體調(diào)整,就是不搞集中式中心區(qū),每個(gè)組團(tuán)都有辦公、購(gòu)物、休閑和居住中心,這樣各個(gè)組團(tuán)互相獨(dú)立存在,整個(gè)城市交通也就順暢了。而再觀其它城市,分散集團(tuán)式的布局也開(kāi)始慢慢形成,這在相當(dāng)程度上緩解了城市中心區(qū)的交通壓力。
而對(duì)于這一問(wèn)題,一些地產(chǎn)人士則認(rèn)為,這是任何一個(gè)城市在城市化進(jìn)程中的產(chǎn)物,每個(gè)城市必須要有一個(gè)集中的商務(wù)區(qū),這也是中心區(qū)聚集效應(yīng)的顯現(xiàn),只有在交通規(guī)劃等方面進(jìn)行改善才是解決之道。
“廣州同樣有類(lèi)似的問(wèn)題,選擇去番禺買(mǎi)房居住的人可能感受更深�！遍L(zhǎng)期關(guān)注東莞經(jīng)濟(jì)的中山大學(xué)教授林江指出,當(dāng)初廣州地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候,可能沒(méi)想到那么多人雖然在番禺居住,但是仍然在廣州上班,所以一到上下班時(shí)間,通往廣州的道路便擁擠不堪,即便政府在道路建設(shè)上下了不少功夫,情況也很難有大的改善。同樣,當(dāng)初修建東莞大道,可能主要為了車(chē)輛從廣深高速下來(lái)后,馬上能從東莞大道到達(dá)東莞市區(qū),或者從厚街等鎮(zhèn)到市區(qū)走東莞大道也更為方便。但現(xiàn)在可能更多的就是市區(qū)的車(chē)造成了交通擁擠。此外,規(guī)劃的時(shí)候,也許沒(méi)想到會(huì)有那么多在城區(qū)上班的人在鎮(zhèn)區(qū)買(mǎi)房,還有就是在短短10年內(nèi),東莞大道兩旁涌現(xiàn)出很多樓盤(pán),而且這些樓盤(pán)的入住率也非常高,東莞發(fā)展速度之快,可能也是當(dāng)初規(guī)劃時(shí)所想不到的。
“組團(tuán)式規(guī)劃比較難實(shí)行,因?yàn)閷?duì)東莞來(lái)說(shuō),中心商務(wù)區(qū)是需要的�！绷纸J(rèn)為,東莞本來(lái)就很分散,正是由于東莞的中心區(qū)不太清晰,所以東莞在規(guī)劃上就比較注重建設(shè)CBD等,比如東莞大道旁的第一國(guó)際 (論壇 新聞)就很刻意地開(kāi)發(fā)了眾多寫(xiě)字樓。他指出,關(guān)鍵的問(wèn)題在于,東莞的很多地方又想做辦公商務(wù)區(qū),又想做吸引人流的商業(yè)區(qū),所以才會(huì)造成酒店、商場(chǎng)、餐廳、寫(xiě)字樓都堆積在一個(gè)片區(qū),而當(dāng)上下班都在同一時(shí)間的話(huà),自然就很擁擠了。
林江還認(rèn)為,東莞大道在上下班時(shí)間擁擠的情況,是多方面的因素造成的,搞組團(tuán)也未必符合東莞的實(shí)際,建議東莞的中心區(qū)可以做一些分離,在現(xiàn)有的商業(yè)中心進(jìn)行重新規(guī)劃,把不是太正確的規(guī)劃重新布局,這樣可以減少人流的集中。但這也有一個(gè)問(wèn)題,東莞各個(gè)行政區(qū)域又存在相互競(jìng)爭(zhēng)的情況,相互之間不一定會(huì)配合融洽,所以從全市的整體利益出發(fā),要想對(duì)現(xiàn)有狀況進(jìn)行改善,還需要有一個(gè)更高級(jí)的規(guī)劃�！ �
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