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公租房“大連模式”創(chuàng)新住房保障建設(shè)之路 [推薦]
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在泉水居住區(qū)，有一個名叫“陽光驛城”的小區(qū)：占地10萬平方米的小區(qū)內(nèi)除了精致的景觀綠地，還建有網(wǎng)球、籃球、羽毛球等5個運(yùn)動場地；20棟30層高的7802套房中有16種差別化的功能戶型且每戶都精裝修并配套安裝了燃?xì)庠�、油煙機(jī)、櫥柜、熱水器等家居用品；幼兒園、小學(xué)和初中步行不到10分鐘即可到達(dá)。高品質(zhì)的社區(qū)、齊全的生活設(shè)施、完備的周邊配套令不少參觀者心動不已，更難以置信的是，這些堪比高檔精裝修公寓的房子竟是大連的公租房。
這種驚嘆不僅發(fā)自于參觀市民的內(nèi)心，還來自國家多個部委和上海、廣州、西安等50多個城市住房保障考察團(tuán)，以及在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)摸爬滾打20多年的專業(yè)人士；這種驚嘆不僅是對大連保障房開發(fā)建設(shè)“大連模式”的肯定，更是對大連市委、市政府在公租房建設(shè)過程中所表達(dá)出的“以人為本”的民生觀的贊嘆。
“大連模式”破解了全國保障房建設(shè)的資金難題
應(yīng)該說，大連公租房建設(shè)的“大連模式”來自于一場沒有退路的硬仗。
2011年初，國家將公租房建設(shè)作為保障房開發(fā)建設(shè)的主要形式在全國大力推進(jìn)，并下達(dá)了全國建設(shè)1000萬套，遼寧省建設(shè)9萬套的指標(biāo)。大連作為遼寧省計(jì)劃單列市，在省政府下達(dá)的建設(shè)3.2萬套保障性住房指標(biāo)的基礎(chǔ)上自加擔(dān)子，將2011年的公租房建設(shè)任務(wù)增加到新建3.5萬套、135萬平方米。
如此大體量的保障房建設(shè)，如此緊迫的民生工程，在我市保障房建設(shè)上史無前例。按照計(jì)劃，除了2011年的3.5萬套公租房，2012年還安排建設(shè)保障房2.8萬套，并且2013年至2015年間，大連還將建設(shè)保障性住房5萬套，到2015年，保障性住房要達(dá)到12萬套。到“十二五”末，大連市力爭城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)20%以上。
規(guī)模空前的保障房建設(shè)，我市和全國各城市一樣首先面臨的就是數(shù)額巨大的建設(shè)資金從哪來？此時，大連的一個后發(fā)優(yōu)勢成為化解這一難題的金鑰匙：2010年底，國家從334個地級市中，選優(yōu)確定了28個地級市作為住房公積金支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市，大連成為遼寧省唯一的首批試點(diǎn)城市。
這無疑是雪中送炭。大連將如何把握住政策機(jī)遇？
2011年3月初，大連市政府召開了加快保障性安居工程建設(shè)的工作會議，全面部署當(dāng)年建設(shè)任務(wù)，成立了以市長李萬才任組長的保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組。4月初，市政府將計(jì)劃指標(biāo)分配到各區(qū)市縣和相關(guān)部門，其中，由市本級財力投資建設(shè)5200套，甘井子區(qū)、金州新區(qū)、高新區(qū)、保稅區(qū)共建設(shè)9100套，在商品房開發(fā)項(xiàng)目中配建5200套，在企業(yè)自建自用的職工住宅中建設(shè)7800套。而對于剩下的7800套公租房建設(shè)缺口就壓在了大連市住房公積金管理中心的肩上，同時明確要求，由該中心負(fù)責(zé)投資建設(shè)40萬平方米泉水公租房B區(qū)7800套公租房。
在國內(nèi)尚無經(jīng)驗(yàn)可循的情況下，市住房公積金管理中心怎么扛起40萬平方米的公租房建設(shè)任務(wù)？
“要干成一件事，就必須有效整合各方資源，讓一加一大于二�！笔凶》抗e金管理中心主任譚臻堯說，“管錢不丟不撒，是我們的本分，但搞建設(shè)項(xiàng)目，我們是外行，必須遵循市場規(guī)律借力打力�！痹谶@種思路下，公積金管理中心開始了“大連模式”的探索。
據(jù)測算，泉水B區(qū)公租房項(xiàng)目計(jì)劃投資17億元，如何讓住房公積金的沉淀資金發(fā)揮更大價值為民所用，如何使之成為破解保障房建設(shè)資金短缺難題的主力軍，并有效保證公積金貸款資金實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險并順利“回本”。經(jīng)過縝密的調(diào)研，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，他們采取了由中心控制建設(shè)成本，實(shí)行產(chǎn)權(quán)抵押，公租房5年后上市出售，租住者可優(yōu)先購買，上市出售后獲得的資金償還建設(shè)貸款本金的完整封閉鏈。這樣就為公積金用于保障房建設(shè)上了道資金運(yùn)作保險墻。此外，為充分體現(xiàn)公平，他們決定，凡是參與繳納公積金的職工，且符合公租房申請條件，租住由公積金投資建造的公租房可以享受比市場價優(yōu)惠的租金，符合公租房申請條件的新就業(yè)職工可享受70%租金。
解決了解民之急的保障房建設(shè)資金的難題，如何把保障房建好？經(jīng)市政府批準(zhǔn)，大連市公共租賃住房投資管理公司成立了。由于該公司是新成立的公司，同時又面臨著專業(yè)人才招聘難的窘境，為盡快啟動項(xiàng)目建設(shè)，讓專業(yè)的人來做專業(yè)的事，市住房公積金管理中心決定借助大連城市品牌的優(yōu)勢，借助大連成熟的市場環(huán)境——在全國公開招標(biāo)選擇房地產(chǎn)專業(yè)建設(shè)管理團(tuán)隊(duì)。最終，在國內(nèi)起步最早、目前行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的中凱集團(tuán)中標(biāo)。
由此一個由公積金開發(fā)建設(shè)公租房的管理模式就清晰了：即由市住房公積金管理中心牽頭負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)和貸款投資，公共租賃住房投資管理公司作為項(xiàng)目主體負(fù)責(zé)，協(xié)調(diào)政府各部門，跑手續(xù)，控制項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量并領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督中凱集團(tuán)，而中凱集團(tuán)則直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工組織和管理，監(jiān)督建筑、造價、監(jiān)理等隊(duì)伍。這不僅解決了該中心的項(xiàng)目管理問題，還啟發(fā)了中凱集團(tuán)打響“國內(nèi)公租房建設(shè)第一炮”的想法，因此在收取費(fèi)用上，他們決定只收取相當(dāng)于行業(yè)市場標(biāo)準(zhǔn)一半的管理費(fèi)。由此一個全新的以市場化運(yùn)作為核心，以住房公積金管理中心貸款投資，以外聘專業(yè)團(tuán)隊(duì)實(shí)施管理建設(shè)，5年后上市并收回貸款本息的公租房建設(shè)“大連模式”初步形成。
大連模式的成功探索，有效地緩解了地方政府在保障房建設(shè)面臨的資金短缺難題，同時又科學(xué)地控制了住房公積金的貸款風(fēng)險。
這是一場趕超時間的賽跑，這是一次向民生交卷的考試�！按筮B模式”創(chuàng)造出了“大連速度”。
泉水公租房B區(qū)項(xiàng)目是目前大連市公租房建設(shè)規(guī)劃中的最大組團(tuán)，項(xiàng)目占地近10萬平方米，規(guī)劃建筑面積40.14萬平方米，其中住宅32.45萬平方米、7802套，共計(jì)20棟高層建筑。
這里有這樣一組記錄：2011年4月28日，我市舉辦了公租房建設(shè)開工儀式；2011年7月28日，市住房公積金管理中心建設(shè)的泉水B區(qū)公租房項(xiàng)目全部開工；2011年底，搶出地上10層；2012年5月30日，20棟高層建筑主體封頂；2012年10月31日，7802套公租房內(nèi)部精裝修及小區(qū)景觀綠化配套完工，達(dá)到“拎包入住”。由此市住房公積金管理中心承建的泉水公租房B區(qū)項(xiàng)目創(chuàng)下了從開工到入住標(biāo)準(zhǔn)僅用了15個月的“大連速度”。按照房地產(chǎn)行業(yè)正常的建設(shè)工期，20棟30層高的精裝修住宅樓，最快要兩年多建成，而公租房“大連模式”下的“大連速度”節(jié)省了一半工期。
這其中市政府領(lǐng)導(dǎo)的重視和各相關(guān)單位為公租房項(xiàng)目開辟的“綠色通道”起了至關(guān)重要的作用，而外聘專業(yè)化精銳管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目管理的模式、住房公積金全力資金保障、建設(shè)者齊心協(xié)力保持連續(xù)作戰(zhàn)的精神更是功不可沒。
在泉水B區(qū)公租房施工現(xiàn)場，春去秋來，寒來暑往。一根根樁基伴隨著有節(jié)奏的撞擊聲緩緩打下，聲聲悅耳；曾經(jīng)在塵土飛揚(yáng)的項(xiàng)目門口，一輛輛運(yùn)輸車輛來回穿梭，車水馬龍；曾經(jīng)在人聲鼎沸的項(xiàng)目工地，一臺臺吊機(jī)起重機(jī)不知疲倦地你上我下……為了搶進(jìn)度，各路建設(shè)者輪番上陣，保證施工24小時不停地推進(jìn)。在最難的基礎(chǔ)施工階段，公共租賃住房投資管理公司帶領(lǐng)建設(shè)者克服熔巖地質(zhì)的不利條件，采用每樁一勘方式確保地基安全，共計(jì)打樁2300多根，平均樁深達(dá)30米，最深的達(dá)57米，為此增加建設(shè)成本6000多萬元，延誤工期兩月余；在主體施工階段，他們克服冬季低溫施工困難，采取晝夜輪班施工的方式和先進(jìn)的保溫手段全力搶抓工期，確保工程進(jìn)度和質(zhì)量，最多時現(xiàn)場施工人員達(dá)6000多人；在內(nèi)部裝修中，他們組織10多支隊(duì)伍一起上，采取每個隊(duì)伍2棟樓800套房間，比學(xué)趕幫，實(shí)現(xiàn)了3個月全部完成7802套住房的室內(nèi)裝修。
在建設(shè)管理過程中，中凱集團(tuán)的駐場管理者們“六親不認(rèn)”較真管理，實(shí)施了“一個節(jié)點(diǎn)、二個目標(biāo)、三個架構(gòu)、四個措施、五個協(xié)調(diào)、六個配制、七個系統(tǒng)、八層管理”的項(xiàng)目管理大綱，并以按日統(tǒng)計(jì)、分周審查、逐月實(shí)施的科學(xué)管理模式，將管理模塊精細(xì)到設(shè)計(jì)、質(zhì)量、安全文明等管理之中；倒排工期，制定詳細(xì)的施工進(jìn)度表，采取各工種專業(yè)人才配制，專業(yè)技術(shù)交叉對接的每天24小時無縫循環(huán)協(xié)調(diào)，有效地組織管理起三個標(biāo)段近5000名建筑大軍的127個環(huán)節(jié)的協(xié)同作戰(zhàn)。
可靠的資金保證，先進(jìn)的管理模式，有效的項(xiàng)目管理，讓這個由20棟30層高7802套公租房組成的泉水B區(qū)公租房社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了15個月即可拎包入住的建設(shè)奇跡，創(chuàng)下住宅建筑史上的新紀(jì)錄。
“大連品質(zhì)”：力爭建成國家級公租房示范社區(qū)
“力爭把大連的公租房建成遼寧省乃至國家級的公租房示范社區(qū)”，這是大連市在泉水B區(qū)公租房規(guī)劃建設(shè)伊始提出的目標(biāo)。
因此在選址和規(guī)劃之初，我市就把公租房建設(shè)定下了“為民”和“高端”的基調(diào)，并在地塊相對充足又交通便利的泉水成熟生活區(qū)里劃出了大連公租房社區(qū)，這樣公租房建成后就會與周邊居民社區(qū)融合，形成更完備的居民區(qū)，共享泉水現(xiàn)有的區(qū)域生活配套，而公租房社區(qū)自身也規(guī)劃設(shè)計(jì)了與高端住宅相媲美的社區(qū)建設(shè)和配套標(biāo)準(zhǔn)。
在建筑設(shè)計(jì)上，20棟住宅建筑外立面全部采用高檔面磚材料，低層公建外立面采用理石干掛，確保了公租房社區(qū)品質(zhì)。為了滿足不同家庭對戶型的需求，泉水公租房B區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上大做文章，共設(shè)置16種功能齊全的差別化戶型。按照規(guī)定，公租房面積平均40平方米，最大戶型56平方米，其中50平方米左右戶型占總戶數(shù)的20%，無論何種戶型均設(shè)有起居室、客廳、獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房等，可以滿足不同家庭的需要。在小區(qū)景觀設(shè)計(jì)上，除了大面積的綠地小品外，區(qū)內(nèi)還專門設(shè)有網(wǎng)球、籃球、羽毛球等運(yùn)動場地5處，方便居民休閑運(yùn)動。在室內(nèi)裝修配套上，他們更是堅(jiān)持較高標(biāo)準(zhǔn)，燃?xì)庠睢⒂蜔煓C(jī)、櫥柜、熱水器、衛(wèi)生潔具一應(yīng)俱全。
公租房社區(qū)還充分考慮到了生活配套和交通出行。該項(xiàng)目配套商業(yè)和公建達(dá)8萬余平方米，將引進(jìn)郵局、銀行、餐館、洗浴等各種服務(wù)行業(yè)，滿足人們生活需要；周圍教育設(shè)施齊全，建有停車位2500多個，充分滿足居民停車需要；小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)了40米寬的市政路，將規(guī)劃配套公交線路、車站和停車場，方便居民出行。
在采訪中，記者了解到如此高品質(zhì)的公租房，并非以高成本為代價。恰恰相反，公租房在建設(shè)過程中，公積金中心通過采用高新技術(shù)和部品集團(tuán)采購等方式大大地降低了成本。例如在裝修過程中，海爾熱水器、油煙機(jī)、燃?xì)庠畹膬r格在采購中比市場價低15%～18%，融匯地板價格比市場價低30%，美標(biāo)潔具價格低于市場價12%。同時他們還大量采用環(huán)保經(jīng)濟(jì)的高新技術(shù)整體衛(wèi)生間，僅上述裝修材料的采購就節(jié)約工程造價5500萬元以上。
提到保障性住房，很多人想到的是地理位置偏遠(yuǎn)、住房面積狹小、生活配套不全等，甚至有人把保障性住房等同于質(zhì)量低劣的建筑。然而我市卻用實(shí)際行動掃除了人們的擔(dān)心和想象。保障房建設(shè)“大連模式”更是贏得了國務(wù)院發(fā)展研究中心、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省政府及世界銀行專家組的高度好評；吸引了上海、廣州、西安等50多個城市前來考察學(xué)習(xí)。今年市住房公積金管理中心又承擔(dān)了市政府下達(dá)的金前路3978套公租房建設(shè)任務(wù)，在這里他們將把保障房建設(shè)“大連模式”繼續(xù)發(fā)揚(yáng)光大。
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