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2000-12-05 16:08:35
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成功的開發(fā)需要成熟的設(shè)計(張工與小李的對話)
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成功的開發(fā)需要成熟的設(shè)計(張工與小李的對話)
編者按：
在住宅設(shè)計中，發(fā)展商與設(shè)計師是一種怎樣的關(guān)系，這種關(guān)系對項目開發(fā)的成功與否起什么作用，一直是議論的焦點。最近，上投房地產(chǎn)公司總建筑師李玫（簡稱李工）、上海建筑設(shè)計院副總建筑師張行�。ê喎Q張工）和上海建筑設(shè)計院郁金香花苑、銀杏家園主創(chuàng)建筑師李磊（簡稱小李），就此進行了探討。本報摘錄其中的片斷。
住宅設(shè)計越來越難做
張工：
近年來，住宅規(guī)劃設(shè)計項目占據(jù)了各設(shè)計院任務(wù)中的很大一部分。但是，設(shè)計人員普遍發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的住宅設(shè)計越來越難做。市區(qū)的一些住宅基地尤甚。具體表現(xiàn)為，基地條件苛刻，開發(fā)商要求高，修改頻繁等。由于市內(nèi)可供開發(fā)的地塊，大多屬于"僅存"之地，往往陷于現(xiàn)存建筑包圍之中，規(guī)劃新建筑必然受到這些建筑的很大限制；市區(qū)的地價昂貴，開發(fā)商大多要求較高的容積率；隨著住宅市場越來越成熟，開發(fā)商對設(shè)計的要求也越來越高，以適應(yīng)購房者的要求，總之，競爭越來越趨于激烈。由此，開發(fā)商對設(shè)計單位的選擇更是全方位，除了一流的設(shè)計能力，對作品有"精品意識"外，還要求設(shè)計單位要有完整的設(shè)計班子作保證，對市場要有極快的應(yīng)變能力，對開發(fā)商要有積極主動的服務(wù)精神。
小李：
最近我院承接的上投房地產(chǎn)公司開發(fā)的二個住宅開發(fā)項目，就集中反映了這些特點。例一為郁金香花苑。該基地位于上海市盧灣區(qū)的西南部--打浦橋地區(qū)，面積15006平方米，北側(cè)沿斜土路，東、南、西側(cè)與原有建筑相鄰，分別為多層辦公樓和住宅樓。容許的容積率為高層住宅4，多層住宅20，并按規(guī)定折減10％，容許的建筑密度為30％，要求綠地率大于50％。例二為銀杏家園。該基地位于盧灣區(qū)中部，整個基地占地18925平方米，周圍為已建的居住和工業(yè)建筑。容積率為3．4，建筑密度為33％，綠地率為37％。由于以上兩基地均陷于已建建筑包圍之中，給開發(fā)帶來很大困難。
開發(fā)定位要依靠智力團伙
李工：
開發(fā)任何一個項目，對甲方來說，都是一種商業(yè)行為。當(dāng)選擇一塊地塊時，開發(fā)商首先要判定的是這一地塊是否做得過來，要設(shè)定開發(fā)定位；結(jié)合地塊地形和面積，開發(fā)定位，設(shè)定相應(yīng)的容積率，并根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算開發(fā)成本，驗證樓面價位。這既是對地塊地價的定位，又是對相應(yīng)的投入資金和建筑標準的定位；還要在投入成本和設(shè)定的入住對象層面的購買力之間反復(fù)比照，得出"做得過來"或"做不過來"的決策性結(jié)論。 當(dāng)已選定一塊地塊，一項非常重要的工作是開發(fā)商要立即著手編制一份設(shè)計任務(wù)書，作為向設(shè)計方交項目開發(fā)定位之底，其中包括通過規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標，市政配套設(shè)施條件，交控制總投入資金流量之底；通過開發(fā)步驟開發(fā)方式和開發(fā)周期，交投入資金流量之底；通過建筑標準，交控制造價之底；通過房型及其面積和戶室比，交入住對象層面的生活方式之底。編制的過程是甲方再研究確認開發(fā)定位的過程。往往有些甲方對這一工作不予以充分重視，于是會在設(shè)計方案階段造成反反復(fù)復(fù)，在搖搖擺擺中補再研究確認開發(fā)定位之缺。看來今后有必要大力推行編制好設(shè)計任務(wù)書這一重要環(huán)節(jié)。
張工：
當(dāng)設(shè)計任務(wù)書編制完畢，設(shè)計招標工作提上日程，選好評委和投標設(shè)計方是至關(guān)重要的。因為開發(fā)定位要靠設(shè)計方的智力和經(jīng)驗，通過他們的創(chuàng)作，產(chǎn)出智力產(chǎn)品--設(shè)計方案，并予以具體化的。又因為開發(fā)定位在設(shè)計方案中的體現(xiàn)有著技巧質(zhì)量的問題。要靠有眼力的評委的識別其潛能和點撥方向。因此，開發(fā)商從盈利目標出發(fā)，一定要選準這兩方面的角色。其實，要準確地選擇并不難，只需開發(fā)商先解決好自身一個觀念問題，即如何看待與設(shè)計師的關(guān)系，是合作關(guān)系，還是雇傭關(guān)系；是要一個智力團伙，還是要一個言聽計從的繪圖機器和傳聲筒。擺正了這個關(guān)系后，總能通過努力選定對象的。李工：
設(shè)計方具有急開發(fā)商所急的觀念也很重要。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)在"銀杏家園"設(shè)計工作中，躍層在這一地塊具有相當(dāng)風(fēng)險，提請設(shè)計方作必要的修改，得到了他們的支持和理解。而在"郁金香花苑"二期平面設(shè)計時，把我公司的設(shè)想平面繪成圖的辦法，似有強加于設(shè)計方之嫌，但為了更好地說明意向，用圖表示也未嘗不可，關(guān)鍵在于要允許設(shè)計方在這一意向上加以發(fā)展，變成更完善的方案。果然，設(shè)計方以最快的速度反饋了這個方案，前后修改了15稿，將我公司的設(shè)想和設(shè)計院的構(gòu)思完美地融合在最終方案中，使方案更合理，為我公司欣然接受。
設(shè)計過程應(yīng)求精創(chuàng)新
小李：
在從方案到施工圖的具體設(shè)計過程中，我的體會有以下幾個方面需引起重視：
●重視日照分析，調(diào)整好總體和單體設(shè)計。據(jù)有關(guān)部門反映，日照問題引起的糾紛己成為房產(chǎn)開發(fā)商與周圍居民之間的首要糾紛。因此，在設(shè)計時，解決好現(xiàn)存建筑對基地的日照影響，或是新建建筑對現(xiàn)存建筑的日照影響，就成為關(guān)系到房產(chǎn)開發(fā)成敗的關(guān)鍵所在。設(shè)計人員需要借助于日照的高度角和方位角，或采取建筑群體高低不同層數(shù)，頂層北向退臺等手法，來滿足規(guī)范對各戶的日照要求。因此日照分析也是一個由淺入深、由表及里的反復(fù)研究完善的過程。但由于日照的苛刻要求，也會造成建筑形體的一些意想不到的變化，而"因禍得福"。
●重視總體環(huán)境設(shè)計和設(shè)施配套�？傮w環(huán)境設(shè)計同樣受到基地和周圍現(xiàn)存建筑的很大限制�；卮笮�、朝向、該地區(qū)詳細規(guī)劃的要求，加上規(guī)劃部門的一些具體要求，直接影響到基地開發(fā)的總?cè)萘�、單棟建筑的過深大小。但是在房型平面相對成熟的今天，總體環(huán)境質(zhì)量已成了銷售的賣點之一。例如小區(qū)入口處理，集中綠地，住宅前后綠地，建筑小品，小區(qū)內(nèi)公共建筑，停車場的配置，人行車行道的組織等。
●重視建筑立面的處理。確實，在房型平面相對成熟的今天，除了總體環(huán)境質(zhì)量外，建筑的外觀成了銷售的又一個賣點。掌握好建筑的外觀處理分寸，正確把握建筑風(fēng)格，也是當(dāng)前住宅設(shè)計所面臨的一大熱點。既不要盲目追風(fēng)，也不能對建筑外觀設(shè)計草草了事。在"郁金香花苑"和"銀杏家園"的建筑外觀處理時，我們力求與上海這個歷史都市的地方風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，也要符合上述兩個小區(qū)"郁金香花苑"和"銀杏家園"命題的文化內(nèi)涵。根據(jù)住宅建筑的特點，大多為標準單元的重復(fù)和疊加，大塊面處理強調(diào)面的虛實對比和節(jié)奏變化，并輔以不同顏色的色塊組合和包帶的鑲嵌。同時，依據(jù)兩基地住宅樓的組合特點，抓住躍層單元的特色，在頂部做重點處理。在"郁金香花苑"中，突出頂部單元組合的高低錯落，不同方向斜屋面的穿插，與標準層各異的窗洞構(gòu)圖，給人以豐富多彩而又溫馨的視覺感受。
李工：
由此種種經(jīng)歷證實，不論從外部或內(nèi)部，開發(fā)商一定要認識到設(shè)計的作用，有賴于高質(zhì)量的設(shè)計，去確保開發(fā)項目通向暢銷之路。 |
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